Levantamento em seis capitais mostra que ITBI, escritura e registro somam de 3,2% a 5,2% do valor do imóvel; a diferença entre a mais cara (Belo Horizonte) e a mais barata (Florianópolis) é de R$ 10,2 mil
Quem compra um apartamento de R$ 500 mil à vista paga de R$ 15,8 mil a R$ 26 mil só em ITBI, escritura e registro, dependendo da capital, segundo levantamento da Vanguard Brasil. A empresa calculou os três custos em Belo Horizonte, São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Curitiba e Florianópolis, com base nas alíquotas municipais e nas tabelas oficiais de emolumentos de 2026, consultadas em 8 de outubro de 2026. O total das três despesas vai de 3,2% do valor do imóvel em Florianópolis a 5,2% em Belo Horizonte.
Em Curitiba, o comprador precisa reservar R$ 18,2 mil além do valor do imóvel. A Vanguard, que completa 20 anos em 2026, realizou o levantamento para dimensionar despesas que normalmente não entram no cálculo da entrada ou das parcelas do financiamento e podem surpreender, principalmente, quem compra o primeiro apartamento.
O imposto pesa mais, e os cartórios variam mais
O ITBI é o maior custo em todas as capitais e responde por 58% a 75% do total. Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre cobram 3% (R$ 15 mil). Curitiba cobra 2,7% (R$ 13,5 mil) e Florianópolis, 2% (R$ 10 mil).
A soma das despesas de escritura e registro, definidas por tabelas estaduais, variam 2,3 vezes: de R$ 4,7 mil em Curitiba a R$ 11,0 mil em Belo Horizonte.
| Capital | ITBI | Escritura | Registro | Total | % do imóvel |
|---|---|---|---|---|---|
| Belo Horizonte (MG) | R$ 15.000,00 | R$ 5.523,14 | R$ 5.523,14 | R$ 26.046,28 | 5,2% |
| São Paulo (SP) | R$ 15.000,00 | R$ 5.358,31 | R$ 3.284,18 | R$ 23.642,49 | 4,7% |
| Rio de Janeiro (RJ) | R$ 15.000,00 | R$ 4.221,56 | R$ 4.174,15 | R$ 23.395,71 | 4,7% |
| Porto Alegre (RS) | R$ 15.000,00 | R$ 2.575,70 | R$ 2.562,80 | R$ 20.138,50 | 4,0% |
| Curitiba (PR) | R$ 13.500,00 | R$ 2.471,79 | R$ 2.277,51 | R$ 18.249,30 | 3,6% |
| Florianópolis (SC) | R$ 10.000,00 | R$ 2.955,52 | R$ 2.877,47 | R$ 15.832,99 | 3,2% |
Com financiamento, o imposto pode cair em algumas capitais
Em São Paulo, no financiamento do SFH, a parte financiada, até R$ 120.968, paga 0,5% de ITBI. Com isso, o imposto cai de R$ 15.000 para R$ 11.975,80. Em Florianópolis, a mesma alíquota de 0,5% vale para a parte financiada pelo SFH até R$ 259.540,29, e o imposto vai a R$ 6.106,90.
Em Porto Alegre, a alíquota de 0,5% exige financiamento de pelo menos cinco anos com uso do FGTS do comprador e vale até 68.000 UFM (cerca de R$ 410,8 mil em 2026). Com R$ 400 mil financiados nessas condições, o ITBI é de R$ 5.000. Em Belo Horizonte, a alíquota de 3% incide sobre todo o valor, e em Curitiba a redução só vale para imóveis de até R$ 220 mil financiados por 10 anos ou mais.
O que conferir antes de assinar
A base de cálculo também pesa. Na maior parte das capitais do levantamento, o ITBI é calculado sobre o maior valor entre o declarado e o venal apurado pela prefeitura; no Rio de Janeiro e em Florianópolis, a base é o valor venal. Se o venal for maior que o preço da compra, o imposto sobe.
Ficam fora do cálculo o ISS cobrado pelos cartórios, as certidões, o despachante, a corretagem e os custos de financiamento, que se somam ao total. Na prática, quem compra o primeiro apartamento precisa reservar, além da entrada, de 2% a 3% do valor do imóvel em ITBI e de R$ 4,7 mil a R$ 11,0 mil em custas de cartório, conforme a capital.
Para Rogerio Fabian, diretor corporativo da Vanguard Brasil, “os custos da compra não terminam na entrada. O comprador também precisa considerar o ITBI e as despesas de cartório, que variam conforme o município, o estado e as características da negociação. Consultar os valores antes de fechar negócio ajuda a organizar o orçamento e evita surpresas.”
Metodologia: levantamento da Vanguard Brasil sobre a legislação municipal do ITBI e as tabelas oficiais de emolumentos de 2026 de cada estado, consultadas em 8 de outubro de 2026. Considera um apartamento de R$ 500.000, comprado à vista por pessoa física, com valor declarado igual à base de cálculo e um único imóvel. Os totais incluem emolumentos, fundos e selos de fiscalização, e não incluem ISS cobrado pelos cartórios, certidões, despachante, custos de financiamento nem corretagem. O valor venal apurado pela prefeitura, se maior que o declarado, aumenta o ITBI e pode mudar a faixa dos emolumentos.
