Enquanto incorporadoras monitoram juros, crédito e inflação, uma transformação silenciosa pode estar mudando quem serão os compradores dos próximos 20 anos.
Quando o mercado imobiliário brasileiro fala em risco, a lista costuma ser conhecida: aumento da taxa de juros, restrição ao crédito, inflação dos insumos, custo do financiamento e instabilidade econômica. Mas existe uma variável que começa a ganhar peso e que ainda aparece pouco nas análises do setor: a demografia.
O Brasil está envelhecendo em uma velocidade inédita. As famílias estão menores, cresce o número de pessoas vivendo sozinhas e a expectativa de vida continua aumentando. Ainda assim, boa parte dos empreendimentos lançados hoje continua sendo concebida para um perfil de consumidor que perde representatividade ano após ano.
Para a especialista em longevidade e fundadora da Söderhem, Daline Hällbom, essa pode ser uma das maiores mudanças estruturais enfrentadas pelo mercado imobiliário nas próximas décadas. “O mercado imobiliário brasileiro sempre foi muito eficiente para interpretar renda, crédito e localização. Agora ele precisará aprender a interpretar demografia. O maior risco não é apenas vender menos. É desenvolver produtos que já nascem desalinhados da sociedade que existirá quando esses empreendimentos forem entregues”, enfatiza.
Segundo o IBGE, até 2070 cerca de 37,8% da população brasileira terá mais de 60 anos. Paralelamente, o número médio de moradores por domicílio continua diminuindo e cresce o contingente de brasileiros que vivem sozinhos, adiam a formação de família ou passam décadas em uma vida ativa após os 60 anos.
Para Daline, essa transformação exige uma revisão das premissas que historicamente orientaram o desenvolvimento imobiliário: “durante muito tempo segmentamos o mercado por renda. Agora será necessário segmentá-lo também pelo estágio de vida. Pessoas da mesma idade podem desejar formas completamente diferentes de morar. Ignorar essa mudança significa correr o risco de interpretar corretamente o poder de compra, mas interpretar de forma equivocada a própria demanda.”
Na avaliação da especialista, esse movimento já provocou mudanças importantes em mercados maduros. Países como Estados Unidos, Suécia, Holanda e Austrália desenvolveram categorias imobiliárias voltadas para pessoas independentes que desejam trocar grandes imóveis por comunidades que oferecem serviços, convivência, segurança e bem-estar.
No Brasil, porém, essa categoria praticamente não se desenvolveu: “o maior erro do mercado imobiliário brasileiro é acreditar que morar e cuidar são a mesma coisa. Sempre que falamos em moradia para pessoas maduras, a conversa rapidamente migra para assistência. Mas existe uma enorme parcela da população que não precisa de cuidados. Precisa apenas de uma nova forma de viver”, lembra Daline.
Segundo ela, esse equívoco faz com que o país deixe de desenvolver uma categoria imobiliária consolidada em diversos mercados internacionais: “o Brasil simplesmente pulou essa etapa. Passamos da casa tradicional para as instituições de longa permanência, ignorando um segmento voltado para pessoas saudáveis, autônomas e economicamente ativas que desejam viver de outra maneira.”
Para Daline, a discussão vai muito além da longevidade, é uma questão de estratégia empresarial: “empreendimentos imobiliários são concebidos para permanecer relevantes por décadas. Isso significa que precisam responder não apenas à sociedade de hoje, mas principalmente à sociedade que existirá quando estiverem plenamente ocupados.”
Segundo ela, essa mudança representa uma oportunidade para as empresas que conseguirem antecipar a transformação do mercado: “o Brasil não enfrenta apenas uma transição demográfica. Enfrenta uma transição de demanda. O futuro das cidades será definido menos pela altura dos edifícios e mais pela capacidade de compreender quem viverá neles. Quem entender primeiro como essa população vai querer viver não estará apenas lançando novos produtos. Estará construindo a próxima vantagem competitiva do mercado imobiliário brasileiro.”
