O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou, em recente julgamento, que a multa prevista em contratos de compra e venda de imóveis nos casos de distrato — ou seja, desistência da compra — só pode ser considerada abusiva quando ultrapassa o que seria proporcional ao valor efetivamente pago pelo comprador. A decisão da 4ª Turma da Corte superior reafirma o entendimento de que cláusulas contratuais que seguem estritamente os parâmetros legais não devem ser invalidadas sem uma justificativa concreta.
Segundo explica o jurista Marco Túlio Elias Alves, especialista em Direito Civil e Direito do Consumidor, a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), ao alterar a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/1979), permite a retenção de até 10% do valor total do contrato em caso de desistência por parte do comprador. “A regra está clara. Mas o que o STJ apontou foi que, mesmo dentro desse limite legal, é preciso analisar o impacto concreto sobre o comprador para saber se a cláusula é proporcional”, afirma.
A controvérsia surgiu após o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) considerar abusiva a cláusula de um contrato que previa retenção de 10% sobre o valor total, mesmo estando em conformidade com a legislação vigente. O TJ-SP entendeu que a multa resultava em perda integral dos valores pagos até o momento, contrariando o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que proíbe cláusulas que imponham a perda total das quantias pagas em contratos de adesão.
O STJ, no entanto, reformou a decisão, apontando que não é possível presumir abusividade sem que haja análise concreta da situação. “O tribunal paulista tratou como abusiva uma cláusula prevista em lei, sem demonstrar nenhum excesso ou desproporção”, pontua Marco Túlio. Para ele, o entendimento reforça a segurança jurídica nos contratos de incorporação imobiliária, especialmente em um mercado ainda sujeito a oscilações.
A ministra Isabel Gallotti, relatora do recurso especial, destacou que o afastamento automático de uma cláusula penal que espelha o texto legal só se justificaria diante de circunstâncias excepcionais, o que não ficou caracterizado no caso. Na visão da ministra, essa interpretação evita o risco de enriquecimento sem causa por parte do comprador que desiste da aquisição.
A jurisprudência da Corte já admite que incorporadoras e construtoras possam reter até 25% do valor pago em caso de distrato, considerando a aplicação do CDC. No entanto, o novo entendimento não nega essa possibilidade, mas delimita que a retenção deve ser proporcional e justificada, mesmo quando inserida nos limites da lei do distrato.
O caso analisado envolvia a compra de um terreno. O comprador desistiu do negócio e, conforme previsto em contrato, a empresa reteve 10% do valor total. A Justiça paulista havia fixado a retenção em 20% do valor pago — e não do valor total —, com base na suposta abusividade da cláusula. O STJ discordou dessa linha de raciocínio.
“Se a cláusula estiver em conformidade com a legislação e não houver evidências de prejuízo desproporcional ao comprador, não cabe ao Judiciário reescrever os contratos”, diz Marco Túlio. “Essa decisão do STJ é relevante porque coloca um freio em interpretações amplas e muitas vezes distorcidas do CDC.”
A decisão é um indicativo claro da tendência do Judiciário de respeitar os contratos celebrados entre partes, especialmente quando se trata de contratos padronizados no setor imobiliário. “A proteção do consumidor não pode ser utilizada como argumento genérico para descumprir obrigações legítimas”, conclui o jurista.
Entenda o impacto do distrato na compra e venda de imóveis no Brasil
A discussão em torno do distrato imobiliário ganhou relevância nos últimos anos devido ao crescimento do número de compradores que desistem da aquisição do imóvel antes da entrega das chaves. Com o aumento da inadimplência, o volume de ações judiciais envolvendo cláusulas penais também se intensificou, gerando insegurança para incorporadoras e consumidores.
Na prática, o distrato acontece quando o comprador, por motivos diversos — como dificuldades financeiras ou mudança de planos —, opta por encerrar o contrato. Antes da regulamentação da Lei do Distrato, a falta de regras claras gerava decisões judiciais contraditórias, com retenções variando de 10% a até 50% do valor pago, dependendo da interpretação de cada tribunal.
Para o jurista Marco Túlio Elias Alves, a edição da Lei 13.786/2018 foi um marco importante para o setor. “Ela trouxe parâmetros objetivos para situações de desistência, tanto em imóveis prontos quanto na planta. Ainda assim, o Judiciário mantém espaço para avaliar a proporcionalidade em cada caso específico”, observa.
A norma estabelece que, em contratos firmados no âmbito da incorporação imobiliária, o vendedor pode reter até 50% dos valores pagos caso o empreendimento esteja em regime de afetação (quando os recursos são vinculados à obra). Nos demais casos, o limite padrão é de 25%. No entanto, quando a negociação é feita diretamente com o loteador, o percentual de retenção pode ser de até 10%, conforme o artigo 32-A da Lei 6.766/1979.
Mesmo com esses critérios definidos, o embate entre as normas do CDC e as disposições da Lei do Distrato ainda gera controvérsias. O CDC protege o comprador contra cláusulas abusivas e estipula que o consumidor não pode ser penalizado com a perda total dos valores investidos. Já a Lei do Distrato tenta equilibrar a relação, garantindo o ressarcimento parcial ao vendedor por custos administrativos e rescisão contratual.
“A lei não tem o objetivo de favorecer um lado, mas de equilibrar uma relação naturalmente desequilibrada. O problema é que muitos contratos ainda não são claros ou tentam aplicar penalidades excessivas de forma disfarçada”, alerta Marco Túlio.
Outra questão relevante diz respeito à obrigação de devolução dos valores pagos. A jurisprudência atual entende que a restituição deve ser feita em até 12 parcelas mensais, com início após 30 dias da rescisão. Há discussões sobre a correção monetária e a aplicação de juros nesse período, o que ainda motiva recursos e embates judiciais.
Em razão disso, especialistas recomendam atenção redobrada na assinatura de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente os de empreendimentos na planta. “O comprador deve exigir clareza nas cláusulas e, se possível, consultar um advogado antes de assinar”, sugere Marco Túlio.
No fim das contas, a decisão do STJ reafirma que o contrato continua sendo a base do negócio jurídico. Mas, como sempre, o bom senso e o equilíbrio devem prevalecer para evitar litígios desnecessários — e garantir maior segurança a um dos investimentos mais importantes da vida de qualquer pessoa.
