Por Stefany Adriana de Souza, especialista em Direito Imobiliário no escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados
Desistir de um imóvel na planta pode custar bem mais caro do que a maioria dos consumidores imagina. É comum acreditar que, ao romper o contrato, recupera-se quase tudo o que foi pago, porém, em um caso recente, o Superior Tribunal de Justiça (4ª Turma, AgInt no REsp 2.159.971/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira) reafirmou, por unanimidade, a validade da cláusula que autoriza a incorporadora a reter até 50% dos valores pagos pelo adquirente, desde que o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação e a rescisão tenha ocorrido por culpa do comprador.
A controvérsia se originou de um contrato de promessa de compra e venda de unidade em incorporação, no qual o comprador tornou-se inadimplente e deu causa à rescisão. Ao discutir a devolução dos valores, questionou a cláusula que permitia à construtora reter 50% do que já havia pago, sustentando que o percentual seria abusivo. O STJ, entretanto, restabeleceu a validade prevista no contrato e amparada em lei.
O ponto de partida é a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que fixou dois patamares distintos de retenção, a depender do regime do empreendimento. Na regra geral, a penalidade não pode exceder 25% da quantia paga; no empreendimento com patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a até 50% do valor pago. É justamente isso que define se o comprador arrependido perde um quarto ou metade do que investiu.
O patrimônio de afetação é o regime que separa os bens, direitos e recursos de uma obra específica do restante do patrimônio da incorporadora. Na prática, as receitas e despesas daquele empreendimento ficam apartadas: uma dívida tributária ou trabalhista de outro projeto da mesma empresa, por exemplo, não pode alcançar os recursos da obra afetada. A finalidade é proteger a coletividade de compradores, aumentando a chance de que a obra seja concluída.
Porém, a decisão não autoriza a retenção de 50% em qualquer situação. O STJ delimitou requisitos claros: o percentual precisa estar previsto de forma nítida no contrato, e a rescisão deve ocorrer por culpa do comprador. Se a culpa é da construtora, a regra não se aplica e a devolução tende a ser integral.
O Tribunal acrescentou dois pontos relevantes. Primeiro, que a incorporadora não precisa comprovar prejuízo concreto. Segundo, que o percentual, quando dentro dos limites legais e expressamente pactuado, não conflita com o Código de Defesa do Consumidor.
Há corrente que sustenta que o percentual deve flutuar conforme as circunstâncias do distrato, admitindo redução equitativa quando a aplicação do teto se mostrar manifestamente excessiva, sobretudo no empreendimento já entregue. No regime de afetação, a lei prevê a restituição do saldo em até 30 dias após o habite-se, o que amplia o impacto financeiro sobre o comprador.
Portanto, antes de assinar, é essencial verificar dois pontos no contrato: o percentual de retenção e a existência de patrimônio de afetação. A decisão do STJ traz segurança jurídica ao setor da construção civil, mas não encerra o debate, pois a fixação do percentual continua exigindo análise do caso concreto.
